Problemy deweloperów z użytkowaniem wieczystym – ważny artykuł w Gazecie Prawnej

Agnieszka Grabowska-Toś        27 września 2016        Komentarze (0)

Kiedy trzy tygodnie temu pisałam Państwu o najważniejszych skutkach, jakie dla branży deweloperskiej może spowodować wejście w życie ustawy o przekształceniu współużytkowania wieczystego  gruntów w prawo własności, zastanawiałam się, jak to możliwe, że media, zwłaszcza te prawnicze, wciąż milczą na ten temat.

Milczał również  Polski Związek Firm Deweloperskich, który  przecież zawsze w sprawach ważkich dla deweloperów, jako jeden z pierwszych przedstawiał swoje stanowisko. Na jego stronie internetowej, próżno było jednak szukać jakiejkolwiek informacji o tym projekcie.

A ja byłam przekonana, że jeśli sprawa nie zostanie wystarczająco mocno nagłośniona, może okazać się, że 1 stycznia 2017 roku deweloperzy, zupełnie nie świadomi ryzyka, obudzą się w innej rzeczywistości. Nie będą już mogli nie tylko realizować inwestycji, które sobie zaplanowali, ale przede wszystkim – nie będą mogli wykonać setek zawartych już z klientami umów deweloperskich. Z dniem 1 stycznia definitywnie bowiem zniknie możliwość ustanawiania odrębnej własności lokali w budynkach wybudowanych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste.

Na szczęście to milczenie przerwała Gazeta Prawna i w dzisiejszym wydaniu poświęciła tej sprawie sporo miejsca. Miałam przyjemność dorzucić tam także swoje trzy grosze i w kilku słowach powiedzieć o najważniejszych skutkach tej ustawy.

Tych wszystkich z Państwa, którzy realizują właśnie lub zamierzali realizować inwestycję na użytkowaniu wieczystym, gorąco zachęcam do lektury artykułu Pani redaktor Anny Krzyżanowskiej pt. „Deweloperzy w potrzasku. Przez ustawę przekształceniową.” 

Jeśli po przeczytaniu tego artykułu będą Państwo czuli niedosyt i nie wszystko będzie jasne, zapraszam do lektury jutrzejszego wydania Gazety Prawnej, w której znajdą Państwo najważniejsze fragmenty rozmowy ze mną w tej sprawie. Być może moje wyjaśnienia uświadomią Państwu, jak poważne mogą być konsekwencje ustawy uwłaszczeniowej nie tylko dla całej branży, ale przede wszystkim dla każdego z Państwa.

Jest jeszcze czas, by zabezpieczyć się przed negatywnymi skutkami tego projektu, jeśli miałby on rzeczywiście wejść w życie od przyszłego roku. Ale naprawdę trzeba się bardzo spieszyć.

Deweloperze! Jeśli chcesz budować- zmień cel użytkowania wieczystego.

Agnieszka Grabowska-Toś        12 września 2016        Komentarze (6)

Zamek w Baranowie Sandomierskim

Zamek w Baranowie Sandomierskim

To był bardzo udany weekend.

Wprawdzie miałam w planach zupełnie coś innego, jednak pogoda skłoniła mnie do wyjazdu za Kraków, do miejsca w którym byłam wiele lat temu – do Baranowa Sandomierskiego. Późnorenesansowy zamek, z którego ta miejscowość słynie urzekł mnie na nowo. Muszę przyznać, że klimat do zwiedzania był w tym dniu wprost wymarzony – piękna pogoda, wyjątkowo niewielu turystów, a do tego pyszna kawa w zamkowej kawiarni. Miałam wrażenie, że w tym miejscu czas zatrzymał się na chwilę.

Ale nie o Baranowie Sandomierskim miał być ten dzisiejszy wpis na blogu, choć na ten temat wiele by mówić:) Obiecałam, że wrócę do sprawy użytkowania wieczystego i tego, jakie poważne dla deweloperów skutki może przynieść wejście w życie ustawy o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność.

Jak już Państwo wiedzą, projekt zakłada, że od 1 stycznia 2017 roku nie będzie można ustanawiać odrębnej własności lokali w budynkach wybudowanych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste na cele budownictwa mieszkaniowego. Przepis przejściowy (art. 20) stanowi jednak, że jeśli przed 1 stycznia 2017 roku użytkowanie wieczyste było ustanowione na cel budownictwa mieszkaniowego, to możliwe będzie ustanowienie odrębnej własność lokalu także po 1 stycznia 2017 roku. Ważne, by cel był mieszkaniowy.

Problem w tym, że po pierwsze, wielu deweloperów buduje budynki wielorodzinne na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste na cel inny niż mieszkaniowy, nie będąc nawet świadomym problemów, jakie mogą wiązać się z tym, że taka budowa może być uznana za oczywiście sprzeczną z celem użytkowania wieczystego i skutkować rozwiązaniem użytkowania wieczystego.

Po drugie, wielu deweloperów, właśnie kupiło nieruchomość oddaną w użytkowanie wieczyste na cel inny, niż budownictwa mieszkaniowego z zamiarem realizacji na niej inwestycji deweloperskiej. W miastach, w których dopuszcza się zmianę celu użytkowania wieczystego na mieszkaniowy, wielu z nich proceduje właśnie taką zmianę i nie jest pewne, czy do końca roku, uda im się dostosować cel użytkowania wieczystego do możliwości realizacji budynku wielorodzinnego.

Co się zatem stanie z tymi gruntami, których cel nie jest mieszkaniowy? Czy na tych gruntach możliwe będzie ustanowienie odrębnej własności lokali po 1 stycznia 2017 roku?

Póki co, z projektu wynika, że jeśli grunty te przed 1 stycznia 2017 nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste na cel mieszkaniowy, to nie będzie można ustanowić odrębnej własności lokalu. Innymi słowy, jeśli deweloper nie uzyska do końca 2016 roku zmiany celu użytkowania wieczystego na cel mieszkaniowy, to bez względu na to, czy jego inwestycja jest w trakcie budowy, czy dopiero będzie rozpoczynana, nie będzie mógł ustanowić odrębnej własności lokalu w budynku wybudowanym na takim gruncie. Nie będzie tu miał zastosowania wspomniany przepis przejściowy.

Co więcej, po 1 stycznia 2017 roku nie będzie możliwie oddawanie gruntów w użytkowanie wieczyste na cel budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego (art. 10 projektu), co oznacza, że nie będzie także możliwa zmiana dotychczasowego celu, na cel mieszkaniowy. Ponadto, z dniem wejścia w życie ustawy, wszelkie czynności mające na celu oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste na cele budownictwa mieszkaniowego i nie zakończone będą podlegały unieważnieniu. Moim zdaniem, do tych czynności należy zaliczyć także procedurę zmiany celu użytkowania wieczystego, którą aktualnie w odniesieniu do wielu gruntów przeprowadzane są m. in. w Krakowie i Warszawie.

Czasu jest więc niewiele.

Jeśli do końca roku nie uzyskacie Państwo zmiany celu użytkowania wieczystego na cel mieszkaniowy, a projekt wejdzie w życie w niezmienionym kształcie, to po 1 stycznia nie będziecie Państwo mogli ustanawiać odrębnej własności lokali w budynkach wielorodzinnych wybudowanych na takich gruntach.

Koniec z inwestycjami deweloperskimi na użytkowaniu wieczystym!

Agnieszka Grabowska-Toś        08 września 2016        Komentarze (3)

Pałac Galiny

Pałac Galiny

Pani Mecenas. Ja poczytałem tego Pani bloga i mnie się wszystko układa w jedną całość. I chciałbym, żeby Pani pomogła nam w tej sprawie… bo ja mam do Pani zaufanie – usłyszałam dziś w telefonie takie miłe słowa od Prezesa Spółki, która właśnie została klientem naszej Kancelarii.

Zaufanie, to niewątpliwie podstawa relacji międzyludzkich, to też podstawa w biznesie. Ale równie ważne jest zaufanie do prawa, że będzie ono stabilne i pewne.

Z tym już niestety gorzej.

Zmiana prawa, która zgodnie z projektem ustawy o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność gruntów ma nastąpić od 1 stycznia 2017 roku, z zaufaniem do prawa nie ma nic wspólnego.

Dlaczego?

Wszystko wskazuje na to, że jeśli projekt ten wejdzie w życie w niezmienionym kształcie, deweloperzy zostaną pozbawieni definitywnie możliwości realizacji inwestycji mieszkaniowych wielorodzinnych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczystym, zaś kupione przez nich nieruchomości, po 1 stycznia na pewno drastycznie stracą na wartości.

Projekt ustawy, z dniem 1 stycznia 2017 roku wprowadza bowiem zakaz ustanawiania odrębnej własności lokalu z udziałem w prawie użytkowania wieczystego. Jeśli więc deweloper kupił nieruchomość (użytkowanie wieczyste) i chciałby na niej zrealizować inwestycję deweloperską (budynek wielorodzinny), to po 1 stycznia nie będzie mógł tego zrobić.

Wyjątek stanowić będą przypadki, gdy nabyta przez dewelopera nieruchomość była oddana – przed 1 stycznia 2017 roku – w użytkowanie wieczyste na cele budownictwa mieszkaniowego. Wówczas, z chwilą ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu w budynku wybudowanym na tym gruncie, prawo użytkowania wieczystego przekształci się z mocy prawa w prawo własności. Deweloper nie będzie już sprzedawał lokalu z udziałem w prawie użytkowania wieczystego, lecz z udziałem w prawie własności.

Jeśli jednak użytkowanie wieczyste zostało ustanowione na inny cel, ustanowienie odrębnej własności lokali w budynku mieszkalnym wielorodzinnym wybudowanym na takim gruncie i ich sprzedaż po 1 stycznia nie będzie możliwa.

Wiele wskazuje na to, że ten czarny scenariusz niestety może się ziścić.

Jeśli więc zamierzacie Państwo kupić nieruchomość oddaną w użytkowanie wieczyste, wstrzymajcie wszystkie projekty biznesowe w tym zakresie, do czasu wyjaśnienia, jaki będzie ostateczny kształt ustawy. Może bowiem okazać się, że kupicie nieruchomość, na której realizacja inwestycji nie będzie możliwa.

Jeśli zaś już kupiliście taką nieruchomość, koniecznie sprawdźcie, czy aby na pewno została oddana w użytkowanie wieczyste na cele budownictwa mieszkaniowego, a jeśli nie została – podejmijcie jak najszybciej działania, aby to zmienić.

O tym jak to zrobić, napiszę wkrótce.

Rozpoczęcie robót budowlanych na podstawie nieostatecznego pozwolenia na budowę

Agnieszka Grabowska-Toś        06 września 2016        Komentarze (0)

IMG_0483_1Rok temu, kiedy wchodziła w życie ostatnia dosyć poważna nowelizacja prawa budowlanego, zwracałam Państwu uwagę na zmianę art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego, polegającą na wykreśleniu z tego przepisu słowa „ostatecznej”. Uznałam, że warto o tej zmianie napisać, gdyż byłam przekonana, że przepis ten będzie budził wątpliwości nie jednego dewelopera, co do tego, kiedy rzeczywiście, można rozpocząć roboty budowlane.

Okazuje się, że moje przewidywania były słuszne.

Klika dni temu, kiedy przygotowywałam dla jednego z naszych klientów opinię prawną, dotyczącą skutków stwierdzenia nieważności pozwolenia na użytkowanie budynku wielorodzinnego, przez przypadek natrafiłam na stanowisko Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego w sprawie rozpoczynania robót budowlanych na podstawie nieostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, gdy decyzja jest zgodna z żądaniem wszystkich stron.

Kiedy przeczytałam tę interpretację uśmiechnęłam się do siebie i pomyślałam:

– A nie mówiłam?!

Najwyraźniej nie tylko ja:) ale i GUNB uznał, że temat ten budzi tak wiele kontrowersji, że należy wypowiedzieć się w tej kwestii i raz na zawsze rozwiać wątpliwości w tym zakresie.

Chodziło przede wszystkim o przypadki, gdy w postępowaniu o pozwolenie na budowę bierze udział kilka stron. Czy wtedy też można rozpocząć roboty budowlane, nie czekając, aż upłynie termin do wniesienia przez nie odwołania?

Odpowiedź na to pytanie zawarta  jest w innym przepisie, zupełnie nie związanym z prawem budowlanym, a mianowicie w art. 130 § 4 kodeksu postępowania administracyjnego. Przepis ten stanowi, że decyzja podlega wykonaniu przed upływem terminu do wniesienia odwołania, jeśli jest zgodna z żądaniem wszystkich stron. Oznacza to, że pozwolenie na budowę musi być w pełni akceptowalne przez wszystkie strony. Problem w tym, że jeśli mamy w postępowaniu kilka stron, to czy w ogóle można mówić, że pozwolenie na budowę jest zgodne z żądaniem, interesem każdej z nich?

Zdaniem GUNB, muszą w takim przypadku istnieć wspólne i niesprzeczne interesy, które na wniosek jednej lub kilku stron, przy aprobacie żądania przez pozostałe strony, zostały uwzględnione w wydanej decyzji. Jak wyjaśnił GUNB, „w przypadku zgodności decyzji z żądaniem wszystkich stron brak będzie przekonania, że strona nie będzie z takiej decyzji niezadowolona i nie wniesie od niej odwołania. Natomiast uznanie, czy decyzja spełnia określony w art. 130 § 4 K.p.a. warunek należy do strony postępowania. Przepisy prawa nie przewidują bowiem działania organu administracji publicznej w tym zakresie i nie uprawniają go do takiej oceny ani w treści wydanej decyzji, ani w postaci odrębnej czynności„.

Tak więc o tym, czy decyzja jest zgodna z żądaniem wszystkich pozostałych stron i czy można rozpocząć roboty budowlane zanim decyzja stanie się ostateczna, faktycznie musi przesądzić sam inwestor.

Moim zdaniem, rozważania GUNB mimo wszystko będą mieć marginalne znaczenie dla praktyki. Trudno mi wyobrazić sobie dewelopera, który mając w postępowaniu kilka stron, zdecyduje się na rozpoczęcie budowy, nie czekając na upływ terminu do wniesienia odwołania.

Ja w każdym razie na pewno bym tego nie zrobiła.

Czy postępowanie w sprawie drogi koniecznej zablokuje uzyskanie pozwolenia na budowę

Agnieszka Grabowska-Toś        16 sierpnia 2016        Komentarze (0)


Pałac Łabędnik

Moje dziecko kocha zagadki. Ma to chyba po mnie, bo ja też je bardzo lubię. W związku z tym ostatnie wieczory upływały mi na czytaniu zagadek dla przedszkolaków.

Patrząc z tej perspektywy można powiedzieć, że w mojej codziennej pracy zawodowej też mam ciągle do czynienia z różnymi zagadkami – tyle tylko że z konkretnej dziedziny – prawa. Każdego dnia klienci zadają mi różne pytania, a ja muszę znaleźć na nie odpowiedzi. Oczywiście najlepiej takie, które będą dla nich korzystne 🙂

I to jest fajne.

Muszę przyznać, że rozstrzyganie trudnych problemów prawnych, poszukiwanie odpowiedzi na pytania, które tylko z pozoru wydają się proste – daje mi ogromną satysfakcję i przyjemność.

Ostatnio z takim pozornie prostym pytaniem, zwrócił się do mnie jeden z deweloperów, który proceduje właśnie pozwolenie na budowę. Dowiedział się, że zostało wszczęte postępowanie o ustanowienie służebności drogi koniecznej, a jednym z wariantów poprowadzenia tej drogi, jest wariant zakładający jej przebieg po działce, na której planuje inwestycję.

I tu pojawiła się wątpliwość – czy to postępowanie może zablokować uzyskanie pozwolenia na budowę? Jeśli bowiem sąd ustanowi służebność na działce dewelopera, to niewątpliwie uzyskanie pozwolenia na budowę i realizacja inwestycji uniemożliwi poprowadzenie tej drogi po działce dewelopera.

Oczywiście jak to zwykle bywa, przepisy nie przewidują takiej sytuacji, nie ma więc prostej odpowiedzi na to pytanie.

W pierwszej kolejności należało więc rozważyć, czy toczące się postępowanie o ustanowienie służebności, jest podstawą do zawieszenia postępowania w sprawie pozwolenia na budowę, do czasu wydania orzeczenia przez sąd, a więc czy rozstrzygnięcie o ustanowieniu służebności stanowi zagadnienie wstępne. Innymi słowy, czy rozstrzygnięcie sprawy z wniosku dewelopera, zależy od uprzedniego rozstrzygnięcia sprawy ustanowienia służebności.

By mówić o zagadnieniu wstępnym, rozstrzygnięcie to musi być koniecznym warunkiem wydania decyzji przez organ administracji (musi mieć na nie bezpośredni wpływ).

Moim zdaniem, rozstrzygnięcie w sprawie ustanowienia służebności drogi koniecznej nie ma takiego bezpośredniego wpływu na wynik postępowania w sprawie o wydanie pozwolenia na budowę,  a zatem nie stanowi zagadnienia wstępnego.

Takie też stanowisko zajął  NSA w wyroku z 15.05.2015 roku, sygn. II OSK 2511/13, czy WSA w Warszawie w wyroku z dnia 18.02.2015, sygn. VII SA/Wa 1453/14. Zdaniem sądów, uprzednie rozstrzygnięcie sprawy o ustanowienie służebności drogi koniecznej nie jest niezbędne do rozpatrzenia sprawy i wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Fakt toczącego się postępowania w sprawie służebności nie zmienia tego, że deweloperowi przysługuje prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Do czasu ustanowienia służebności, może on swobodnie dysponować całą swoją nieruchomością.

Organ nie ma również obowiązku badania wpływu wykonania inwestycji na późniejszą możliwość ustanowienia służebności drogi koniecznej.

Dlatego ustanowienie służebności nie powinno zablokować toczącego się postępowania o pozwolenie na budowę, tym bardziej, że nie wiadomo, który wariant przebiegu służebności ostatecznie wybierze sąd i czy służebność będzie przebiegała po działce dewelopera.